사용하고 있는 타인의 토지를 제3자가 사용하고자 할 경우

사건의 개요(문)

시골 집과 붙어있는 15평정도 되는 짜투리 땅 입니다

집과 경계인 짜투리 땅이 있는데 그동안 소유자가 불명이어서

부모님이 그냥 쓰고 있었어요

 

소유자가 불명이므로 땅을 이용하고 있었는데

부근에 이것을 아는 사람이 사용을 할려고 합니다

그사람은 땅 소유자가 아닌데 소유자 없는 땅이라고

자기도 써도 된다고 하면서..

그러나 부모님이 먼저 사용하고 있는데

소유자도 아닌 사람이 사용할려고 합니다

 

어떻게 하면 됩니까??

제 생각에는 이미 사용하고 있는 사람에게 우선권이 있을것 같은데요

더군다나 지적도상 집과 경계 이거던요

아시는 분 답변 좀 부탁드립니다 

 

해결책(답)

 

님의 논리대로라면 누구든 타인의 토지를  먼저 잡은(차지하고 있는, 경작하고 있는, 사용하고 있는) 사람에게 우선권( 즉 사용권 내지는 취득권)이 있다고 생각하시는 것같은데, 타인 소유의 토지는 어느 누구도(인접지든 원접지든 상관없이) 그 토지를 사용할 수 없습니다.

그 동안 타인의 토지를 사용했다면 그 소유자가 나타나서 지금까지 사용한 임대료에 상당하는 임료를 청구 할 수도 있을겁니다.

죄송한 얘기지만 만약 그 토지 소유자가 저라면 지금가지 사용한 임료까지 청구 할 것입니다.

타인의 토지는 그 사람에게 쓸모가 있던 없던 권리가 없는 사람이 사용하면 안되는거죠!

 두 분 다 그 토지에 대해서는 아무런 권리도 없습니다.

그러므로 제3자가 그 토지를 사용한다 하더라도 님은 그 제3자에게 사용하지 못하게 하는 권리도 없고 또한 그 제3자도 그 토지를 사용할 수 없습니다.

엄격히 말해서 두 분 다 불법점유라는 것입니다.

먼저 사용했거나 인접지 토지 사용자라해서 그 어떤 우선권도 없습니다. 절대로! 절대로!

다만, 점유부취득사유는 될 듯합니다.

토지를 취득하는 방법은 여러가지가 있는데 그 중에 시효취득이라는 것이 있습니다.

시효취득은 등기부취득시효와 점유부취득시효가 있는데 전자는 그 시효가 10년이고 후자는 20년입니다.

그 중에 점유부취득은 타인의 토지를 일정기간 사용했을 경우 그 토지를 취득할 수 있는 권리(즉 점유자의 소유로 등기를 할 수 있다는 권리)가 있다는 것인데,

그 요건은 평온, 공연, 선의, 무과실로 20년간 점유를 했다면 그 토지소유자를 상대로 재판을 해서 승소했을 경우 그 판결문을 등기원인서류로 첨부해서 이전등기 할 수 있다는 겁니다.

이때 등기하는 시점에 소유권을 취득하는 것이지 소급해서 토지를 점유하는 시점으로 돌아가는 것은 아닙니다.

 

용어를 정리하자면

1. 평온이라 함은 다른 사람의 간섭이 없이

2. 공연이라 함은 그야 말로 공공연하게 제3자가 보기에 점유자가 실제로 그 토지를 사용하고 있다는 인식이 들 정도

3. 선의라 함은 본인의 토지라고 스스로 인식해야 합니다. 타인의 토지라 인식하고 사용했다는 증거가 있으면  20년 아니 200년을 사용했어도 절대로 취득할 수 없습니다.

 

중요한 것이 이 부분인데,

가끔 몇 년에 한번씩이라도 그 토지 소유자가 나타나서 "내땅이오~"하고 얘기했을때 님이 "맞소~'그러거나 하여튼 그 토지 소유자가 가끔씩 소유자로 행세 했을때 님께서 아무런 이의를 달지 않았다면 그때부터 시효가 다시 시작됩니다. (이 것을 시효의 중단이라는 것인데 중단은 중지하고 차이가 있어서 처음부터 다시 그 시효가 진행한다는 것입니다. 19년 11개월을 그렇게 사용하고 단 1개월 남겨 두고 그 소유자가 소유자로서 권리를 행사했다면 다시 처음부터 시효가 진행된다는 것입니다.)

4. 무과실이라 함은 그 토지를 점유하는데 있어서 잘못이 없어야 합니다. 즉 불법점유가 아니어야 한다는 것이죠.

 

무슨 일을 해결하자고 하면 주변에 아는 척 이런 저런 법지식으로 훈수뜨는 사람들이 많기 마련입니다.

잘 못된 법지식은 차라리 모르는 것만 못합니다.

잘 못된 조언으로 낭패를 당하는 사람이 한둘이 아닙니다.

반드시 법률전문가에게 문의하시는게 좋을 듯합니다.

 

제가 너무 겁을 주었나요? ㅎㅎ 죄송합니다.

서운하시더라도 알고 있는 그대로를 전달하는게 좋을 듯해서 그러니 용서하십시오!