매매계약의 이행과정

부동산을 매매할 때 대부분의 사람들은 통상 계약금을 지급하고 중도금 지급과 더불어 계약의 이행에 착수하고

잔금 지급과 동시에 이전등기 서류를 건네 받는 과정을 거치게 됩니다.

그러나 반드시 위와 같은 절차를 거칠 필요는 없습니다.

계약자유의 원칙상 계약서를 작성하던 말던, 계약금이나 중도금을 지급하던 말던, 매매대금을 지급하고 이전등기를 받으면 그만입니다.

하지만 이 계약의 이행과정에서 상호간 신뢰를 무너뜨리는 경우가 많아 이를 확실히 하기 위해 문서화된 계약서를 작성하게 되고 또 그 이행절차상 어려가지 복잡한 규정들이 생겨납니다.

그럼, 사례를 들어서 계약에서부터 매매가 성립되는 과정을 살펴 보겠습니다.

 

제1단계.

2010. 3. 1. 홍길동은 "소천리 10-5번지 전 1천평"을 김선달에게 금 1억에 매도하기로하고   

김선달로부터 홍길동이 계약금으로 1천만원을 받았고, 

또 2010. 3. 15.에 중도금 5천만원 받기로 하고

나머지 잔액 4천만원은 2010. 4. 1.소유권이전등기에 필요한 서류와 동시에 지급하기로 하고 계약서를 작성하였습니다.

 

제2단계.

2010. 3. 15. 김선달은 홍길동에게 중도금 5천만원을 건네 주었고,

홍길동은 김선달에게 팔 토지를 깨끗하게 넘겨주기 위해 그 토지위에 있던 비닐하우스 1동을 20만원을 주고 인부를 데려와 철거를 시작했습니다.

그런데, 비닐하우스 철거 중에 인부가 다쳐서 홍길동은 그 인부에게 치료비로 100만원을 지급하였습니다.

 

제3단계.

드디어 2010. 4. 1.에 김선달은 잔금 4천만원을 홍길동에게 지급하고 홍길동은 김선달에게 이전등기에 필요한 등기필증과 인감증명서를 건네주고 매매가 완성되었습니다.

 

 

1. 제1단계에서는 계약금만 주고 받은 상태이므로 홍길동이나 김선달은 얼마든지 계약을 없던 일로 하고 계약을 파기할 수 있습니다.

즉 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

다만 홍길동이 계약을 해제 할려면 계약금으로 받은 1천만원의 배액인 2천만원을 김선달에게 건네 주고 계약을 해제하여야 하고,

김선달이 계약을 해제할려면 홍길동에게 건네준 계약금 1천만원을 포기하여야 합니다.

그러므로 계약금만 포기하거나 배액으로 돌려 주면 계약은 얼마든지 없던 일로 할 수 있습니다.

이 단계에서는 계약을 해제 하였다 해도 손해배상을 할 필요가 없습니다.

위 경우에서 계약금은 통상 10%로 정하는 것이지만 이 계약금 역시 계약자유의 원칙상 10%로 할 수도 있고 20%, 50%로도 할 수 있고 맘대로 할 수 있습니다. 물론 계약금 없이 매매대금 전부를 지불하고 이전등기 서류를 받을 수도 있죠!

 

2. 제2단계에서는 홍길동과 김선달은 서로 매매계약을 이행하기 위한 이행의 착수에 진입하였습니다.

이행에 착수한 이상 이제는 서로 계약을 이행하여야 할 의무가 있습니다.

그러므로 이행의 착수 이후에 어느 한 쪽이 계약을 이행하지 않는다면 그 이행을 법적으로 강제할 수 있습니다.

즉 홍길동이 계약을 이행하지 않을 경우 김선달은 중도금과 잔대금을 지급기일에 전액 공탁을 하고 소유권이전등기를 이행하라는 판결을 받아 스스로 이전등기를 할 수 있습니다.

또한 김선달이 계약을 이행하지 않으면 홍길동은 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비한 상태에서 김선달에게 매매대금을 지급하라는 소송을 제기할 수도 있습니다.

 

물론 이 시점에서 상대방이 계약을 이행하지 않는다는 이유로 계약을 해제할 수도 있습니다.

이 경우 계약을 지키지 않은 사람은 손해를 배상해 줘야 합니다. 

위 경우에서 홍길동은 계약을 이행하기 위해 하우스를 철거 할려고 20만원을 주고 인부를 구했고 또한 그 과정에서 인부가 다쳐서 치료비 100만원까지 물어 줬는데 김선달이 중도금을 지급하지 않고 계약을 이행하지 않아서 홍길동이 그 계약을 헤제할 때는 김선달은 하우스 철거비 20만원을 물어 줘야 합니다.(신뢰의 이익)

또한 치료비 100만원은 특별손해 즉 통상손해가 아니지만 김선달이 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때는 치료비 100만원까지 물어 줘야 합니다.

 

3. 제3단계 즉 소유권이전등기에 필요한 서류와 잔금지급은 서로 동시에 해야 합니다.(동시이행관계)

만약 김선달이 잔금까지 다 지급했는데 이전등기에 필요한 서류를 못받으면 그 돈을 떼이게 되는 것이고,

홍길동 또한 이전등기에 필요한 서류를 먼저 줬는데 잔금을 지급 못받으면 그 토지를 사기당한 것이나 마찬가지죠!

그러므로 이전등기에 필요한 서류와 잔금 지급은 서로 동시에 주고 받아야 합니다.

 

그러므로 위 경우에 계약금은 해약금이 되는 것입니다.(해약할 때 이용되는 돈)

또한 위 계약금을 위약금 즉 계약 불이행시에 손해배상의 예정액으로 약정할 수도 있습니다.

 

이처럼 부동산 매매는 복잡한 과정을 거치지만 꼭 이러한 절차를 거쳐야 하는 것은 아닙니다.

서로 양보를 할 수만 있다면 계약을 해제할 때 계약금을 떼지 않고 그냥 돌려 줘도 그만이고

계약 불이행시 손해를 배상 받지 않아도 됩니다.

다만 계약은 상호간 약속이므로 약속을 지키지 않았을 때를 대비하고 그 약속을 지켜지도록 하기 위해서 이러한 규정들이 있을 뿐입니다