매각시(경매 낙찰시) 말소되는 권리
매각시 말소되는 권리를 알면 부동산을 경매로 취득시 소위 말하는 권리분석(권리분석이라는 법률용어는 없습니다. 다만 그렇게 불러 온 것뿐이지...)의 전문가가 될 수 있습니다.
말소되는 권리를 분석함에 있어서는 언제나 원칙과 예외가 있다는 것을 명심해야 합니다.
대원칙
매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입등기는 모두 말소함이 원칙입니다.
여기서 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담이란 매각물건명세서에 특별매각조건으로 기재하지 않는 한 대부분은 매수인이 인수하지 아니한 권리라는 것입니다.
그러므로 매각물건명세서에 그러한 특별한 기재가 없는 한 말소가 된다는 뜻입니다.
이러한 등기 즉 권리는 오로지 등기부등본을 그준으로 하여야 하고 등기되지 않는 우선권이 있는 권리를 기준으로 하는 것은 아닙니다.
예를 들면 미등기 주택임차권-순위보전가등기-근저당권의 순서로 권리관계가 있을 때,
주택임차인이 경매절차에서 전액을 배당 받았더라도 순위보전가등기는 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
인수 된다 함은 매수인이 부담한다는 뜻이죠!
1. 저당권, 저당권설정가등기, 담보가등기
원칙-모두 말소됩니다.
저당권에 대한 부기등기도 주등기가 말소되면 자동으로 말소 된다고 봅니다.
단, 최선순위의 가등기가 담보가등기이라도 채권신고가 없으면 일단 순위보전가등기로 봄으로 말소되지 않습니다.
2. 가압류, 체납처분에 의한 압류등기
원칙적으로 모두 말소됩니다.
단 한가지 예외가 있습니다.
다른 부담(저당권, 전세권 등)의 등기가 없이 가압류만 된 부동산을 제3자가 취득한 후에 제3취득자의 채권자가 경매를 신청한 경우
현행 실무에서는 그 가압류권자에게 배당을 하고 가압류를 말소하지만,
경우에 따라서는 그 가압류를 매수인이 인수하는 조건으로 매각절차를 진행 할 수도 있습니다.
이 때는 이 가압류를 말소할 수 없고 매수인은 가압류를 떠 안고 매수하게 되는 셈입니다.
3. 용익물건, 임차권등기
역시, 원칙적으로 말소의 대상입니다.
덧붙여, 부동산 전체에 대하여 근저당권등기와 지상권등기가 순차로 경료된 후 일부지분이 매각되는 경우 지상권 전부가 말소된다는 것입니다.
이는 지상권은 일부지분에 대해서 설절 될 수 없기 때문이죠!
최선순위 전세권인 경우 그 전세권자가 배당요구를 했다면 이는 배당금을 받고 나가겠다는 뜻이므로 말소의 대상이 되지만,
만약 이 최선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면 전세권을 계속 행사하겠다는 뜻이므로 말소할 수 없습니다.
4. 소유권이전등기 및 가등기
압류의 효력 발생 후 즉 경매기입등기 후에 그 부동산을 제3자에게 넘긴 경우 이 제3자 명의로 경료된 이전등기는 말소의 대상이 되지만
만약 근저당 설정 후 경매기입등기 사이에 이전등기가 된 경우에는 말소가 되지 않습니다. 뭐 이러한 이전등기는 어자피 매수인 앞으로
이전등기 됨으로 중요한 것은 아닙니다.
단 가등기에 대해서는 좀 살펴 봐야 합니다.
가등기는 담보가등기와 소유권이전청구권보전 가등기가 있는데,
담보가등기라면 당연히 말소가 되지만 소유권이전청구권 가등기가 최선순위로 되어 있다면 말소되지 않습니다.
이 부분이 참 중요합니다.
위 소유권이전청구권보전 가등기가 된 물건을 매수한 후에 이 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 해버리면 매수인은 소유권을 상실해버립니다.
물론 채무자나 배당받은 채권자에게 부당이득금 반환청구 소송을 할 수 있지만 매각 받은 물건을 날려 버리는 것은 마찬가지입니다.
그러나, 가등기에 앞선 저당권, 체납처분에 의한 압류, 가압류 등이 있다면 이들 등기가 말소 될 경우에는
소유권이전청구권 가등기든 담보가등기든 모두 말소 된다는 것입니다.
5. 가처분 등기
물론 말소의 대상이되나 한가지 아주 중요한 예외가 있습니다.
토지소유자가 그 지상건물 소유자에 대한 건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 가처분 등기를 한 경우에는 그 가처분등기가 건물에 대한
경매기입등기, 근저당권설정등기 후에 이루어졌더라도 말소의 대상이 되지 않습니다.
만약 이러한 물건을 매수한 경우 가처분권자가 승소판결을 받은 경우에는 그 건물을 철거하거나 토지를 인도해 줘야 합니다.
6. 예고등기
말소되지 않습니다.
왜냐구요? 이 예고등기라는 것은 권리에 관한 공시를 목적으로 하는 등기가 아니라서 부동산상의 부담으로 되지 안니하므로 말소의 대상이 되지 않는다는 것이죠!
이상 몇 가지를 예를 들었습니다만 이 외에도 복잡한 것이 많으나 지면상 생략하겠습니다.
중요한 것은 이러한 것을 알고 매수를 했든 모르고 매수를 했든 모든 책임은 매수인이 부담을 한다는 것입니다.
왜냐구요?
속된 말로 까놓고 얘기를 해서 경매 물건은 누가 억지로 사라고 권한 것도 아니고 매수인이 스스로의 판단하에 사겠다고
나섰기 때문에 살려고 한 사람이 모든 책임을 져야 하고 그 누구한테도 하소연 할 수 없다는 것입니다.
예를 들어 볼까요?
시장에서 과일을 팔때 과일장수가 사과 몇 개를 내 놓았으면서 "이 사과가 썩었는지 성한 것인지 모르겠는데,
하여튼 구입하고 싶으면 알아서 구입하시오!" 하는 것과 같습니다.
이 때 대부분의 사람들은 혹시나 썩었을지 모른다는 생각에 구입하지 않아서 그 과일이 헐값으로 떨어졌는데,
누군가 혹시나 성한 것이 있을지 모르겠다 생각하고 헐값에 구입했으나 사실은 모두 성한 과일이라서
횡재를 한 것이나 마찬가지입니다.
어쩌면 불합리한 제도 같지만 이러한 경매는 매수인 즉 경매를 볼려는 사람들에게 토지나 건물을 구입하게 하는 제도가 아니라
채권자 즉 돈 받을 사람들의 돈을 받아 주기 위한 것이 주된 목적이기 때문입니다.
다소 이해가 되지 않는 점은 있지만 이렇게라도 경매를 해서 팔아야 채권자는 돈을 받을 수 있기 때문입니다.
만약 이 글을 읽는 분이 다른 사람에게 돈을 빌려 주었는데 그 돈을 못받아서 먹고 살 길이 없다면 어떡하겠습니까?
자본주의 사회에서 돈이라는 것은 그 누구에게도 소중합니다.
빌려 준 돈 못받는 사람이 더 억울한 것이지 빌린 돈 못갚아서 경매당하는 사람은 억울 할 것이 아무것도 없습니다.
물론 사연이야 많겠지만 어쨌든 다른 사람의 돈을 갚아야 할 의무가 있는 사람은
다른 사람한테 빌린 돈은 당연히 줘야 하는것이 아닐까요?
이런 권리분석을 잘 할 수 있는 사람만이 좋은 물건을 싸게 구입할 수 있습니다.
자본주의 시장경제 논리상 당연한 귀결이죠!