법정지상권에 관하여...

일반 거래상 또는 경매로 인한 부동산을 취득시에 법정지상권이 거론 되는 경우가 많습니다.

그럼, 이 법정지상권이 도대체 뭔지 한번 살펴 보겠습니다.

 

먼저 지상권이란

지상권이란 아시다시피 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 밑에 있는 땅, 즉 토지를 사용하는 권리입니다.

분묘기지권이라는 것도 일종의 지상권에 해당되는 것입니다.

다만 이 분묘기지권은 법에 규정된 것이 아니라 관습법상 그리고 판례에 의해 정립된 이론입니다.

 

그 중에 가장 문제가 되는 법정지상권이 있는데,

이 법정 지상권은 당사자들끼리 계약에 의해 지상권이 성립 되는 것이 아니라 말 그대로 당사자들의 의도와는 상관없이

법이 인정해 주는 지상권입니다.

 

법정지상권이 성립되는 경우가 여러가지지만

간단히 말하자면 토지와 건물이 동일한 사람의 소유였다가 그 후에 어떤 사정(경매나 매매 등으로 인하여)으로 인하여 토지와 건물 소유자가

달라지게 될 경우 건물 소유자가 그 토지를 사용하게 할 수 있는 권리를 법이 인정 해 준다는 것입니다.

그 이유는 만약에 토지와 건물 중에서 건물만 다른 사람에게 넘어 갔을경우 건물소유자가 그 토지를 사용하지 못한다면 그 건물은 아무짝에도

쓸모가 없어져 버리기 때문이죠!

 

그렇다면 토지 소유자는 엄청 억울하겠죠!

왜냐면 법정지상권이 성립된다고 해서 건물소유자가 토지를 사용한다면 토지 소유자는 남 좋은 일만 시키는 경우가 되는 꼴이 되어 토지를 사용할

수 없어서 엄청 울화통이 터지는 것은 당연합니다.

 

그래서 한가지 중요한 점은 법정지상권이라고 해서 맘대로 공짜로 타인의 토지를 사용할 수는 없습니다.

그러므로 토지 소유자는 법정지상권을 취득한 건물 소유자에게 지료(즉 토지 사용료)를 청구할 수 있고

만약 건물소유자가 2년 이상의 지료(토지 사용료)를 지급하지 아니하면 그 법정지상권은 소멸됩니다.

물론 그 지료는 적당한 선에서 정해져야 하지만 당사자간에 합의가 안된다면 법원에 청구하여야 합니다.

통상 토지 시가의 1/10 정도를 청구한다고 들었습니다.

 

그러므로 이 법정지상권이 성립한다고 해서 건물소유자만 좋으라는 법은 없습니다.

왜냐면 다른 사람의 토지를 공짜로 사용할 수는 없으니까요!

 

만약 지료를 지급하지 않고 있다가 법정지상권이 소멸되면 토지 소유자는 그 건물을 철거하라는 소송을 할 수 있습니다.

또 다른 방법도 있습니다.

지료(토지 사용료)가 많이 밀렸을 경우 그 지료에 대한 채무명의(판결이나 지급명령 같은 것)를 받아 그 건물에 대해서 경매를 신청 할 수도 있습니다.

이때는 이미 법정지상권이 소멸되었으므로 이 건물을 매수할려는 사람이 없으므로 토지소유자가 아주 싼 값에 헐값으로 그 건물을 취득하게 되는거죠!

 

일반적으로 경매를 하시는 분들은 이 법정지상권이 성립되는 물건은 기피하지만

경매 고수들은 일부러 이 법정지상권이 성립되는 물건만 골라서 취득하는 분도 계십니다.

 

단, 분묘기지권이 성립 될 경우는 지료 즉 토지 사용료를 지급할 필요가 없습니다.

 

결국 법이란 양 당사자간의 이해를 조율하면서 어느 한쪽만 유리하게 할 수도 없고 억울게 만들어서는 안되기 때문이죠!