희한한 법률상담

아래 전개되는 덧글내용을 보면 잘 못 된 법률상담으로 인해

어떤 피해를 입는지를 음미할 수 있는 내용들입니다.

법을 다 알 수 있는 사람은 이 세상에 하나도 없습니다.

변호사 아니, 변호사 할애비라도 모든 법을 다 알수는 없습니다.

모르면 차라리 모른다고 하던가 나서지를 말아야지

괜히 아는 척 해서 사람 망하게 할 수도 있다는 것입니다.

 

 

 

저희 아이가 서울에서 고등학교를 다녀요 그래서  오늘 용도가 근린생활시설(고시원)으로 되어있는 신축건물에 방하나를 얻어서 임대차 계약서를 작성하고 내려왔는데요 등기부등본상 주인(신모)과 실제로 건물 임대사업을 운영하는 사람(김모)이 다르다는데 별 문제가 없을까요? 모든 서류상 거래는 등기부등본에 기재된 신모 명의로 했구요 계약금도 그 사람(신모)계좌로 입금을 했는데, 실제로 잔금 치르고 입주할때는 실제 주인신모의 위임장을 받아서 임대사업주김모랑 할 거라는데 괜찮을까요? 부동산 중개업자 왈 임대사업자김모가 실제 주인신모의 명의만 빌려서 하는거고 실제 돈거래는 실제 주인신모에게 입금하는거니깐 안심해도 되며 대체로 서울에서 오피스텔 임대사업하는 사람들이 세금문제때문에 관행처럼 하는 거라고 하는데 정말로 괜찮을까요?  약 4.5평짜리 고시원으로 등록된 건물을 보증금 삼천에 월 사용로 23만원 그리고 관리비조로(수도, 인터넷, 유선, 가스난방, 공동전기) 9만원 지불하기로 하고 2년 계약했는데 걱정되어서 질문 글 올립니다. 댓글 11 | 손님댓글 0 0 | 신고 | 인쇄 | 스크랩(0)▼   솔광 11.03.13. 21:42 임대차는 실제 건물주가 아니라도 관리할 권한만 있다면 얼마든지 임대차 계약을 할 수 있습니다. 예를 들면 아버지의 건물을 아들이 임대차 계약을 할 수 있다는 것이죠! 즉 실제 건물주가 아니더라도 그 건물을 임대할 수는 있습니다. 더구나 위 사안은 건물주의 위임을 받아 수임인으로써 일종의 대리권을 부여받아 임대차계약을 한 것입니다. 임대차 계약상으로는 아무런 문제가 될 것이 없습니다. 다만, 고시원 건물은 주거용 건물이 아니라서 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하는 것이 원칙이나 주거용 건물인지 여부는 공부상 용도가 아니라 실제의 용도를 따지기 때문에 주거용이 확실하다면 임대차보호법의 적용을 받습니다. 답글 | 수정 | 삭제 | 신고     솔광 11.03.13. 21:45 임대차보호법상 현행 수도권지역의 소액임차인에 해당하는 경우는 7,500만원 이하의 임대차 중 보증금이 2,500만원 한도에서 보장 받을 수 있습니다. 그러므로 위 건물이 주거용이라고 판단된다면 그 건물이 경매로 넘어간다고 해도 주민등록 전입신고만 해 놓아도 2,500만원은 보장 될 수 있습니다. 확정일자까지 받으면 그 후의 가압류나 저당권 보다 선순위로 보증금 전액을 보장 받을 수 있죠! 그러므로 계약서를 들고 가까운 동사무소나 등기소에 가셔서 확정일자까지 받아 놓으시기 바랍니다. 비용 얼마 안듭니다.(약 1,200원 정도로 알고 있습니다.) 지금까지 설명 드린 것은 주거용으로 판단된다는 가정하에서 말씀 드린 것입니다. 답글 | 수정 | 삭제 | 신고   ┗ 00사랑 11.03.19. 13:01 수도권이 아니라 "서울특별시"(보증금범위:7500만원, 최우선변제금:2500만원) 라고 사료 됩니다. 과밀억제권역(서울제외,인천포함) : 6500만원에 2200만원 입니다. 신고   ┗ 솔광 11.03.18. 15:58 "서울특별시"를 "수도권지역"으로 착오로 표기한 것이 맞습니다. 수정 | 삭제 | 신고     솔광 11.03.13. 21:53 만약 그 건물이 공부상(건축물관리대장, 등기부등본)의 용도에 관계없이 주거용으로 쓰여지지 않는 건물이라면 임대차보호법의 적용을 전혀 받지 못한다는 것입니다. 간단히 말씀드린다면 주거용으로 쓰여지는 건물이 맞다면 일단 소액임차인으로써 2,500만원은 보장 받을 수 있고, 또한 확정일자까지 받아 놓으시면 임대차 이후(확정일자일, 전입신고일 중 가장 늦은 날) 근저당이나 가압류권자 보다도 우선적으로 보장 받는 다는 것입니다. 보장 받는다는 말은 보증금을 돌려 받을 수 있다는 말입니다. 답글 | 수정 | 삭제 | 신고     자마리 11.03.15. 21:08 자세한 설명 감사합니다^^ 늘 건강하세요 답글 | 신고      00사랑 11.03.19. 12:37 건물을 지을때 대부분 융자를 얻어서 짓기 때문에 대부분 근저당권이 1순위에 올라가 있을 것입니다. 상기 내용을 볼 것 같으면 보증금 3천만원에 월23만원.....조건 하에서 75,000,000원 > 30,000,000원......주택임대차 보호법상 우선변제금을을 받을 수 있으나 최우선변제금은 25,000,000원 까지만 받을 수 있습니다. 최우선변제금(25,000,000원) - 보증금(30,000,000원) = -5,000,000원이지만 경매가 진행되면 월세를 지급하지 말고 최우선보증금을 받을 수 있는 날까지 계속 거주한다면 최소 6개월에서 1년 이상 거주 가능하기 때문에 손해금 -5,000,000원은 보충하리라 생각 됩니다. 답글 | 신고   ┗ 솔광 11.03.18. 17:22 세입자는 사업자등록을 신청한 상인이 아닌 학생입니다. 상가임대차가 아닌 주택임대차는 보증금만으로 계산합니다. 월차임 곱하기 100은 상가임대차에 적용! 75,000,000>53,000,000 은 어디서 나온 계산법인지 설명 좀 부탁드립니다. 상가임대차라고 봐준다고 해도 서울은 75,000,000 아니라 3억을 적용해야... 제가보기엔 75,000,000원은 주택임대차보호법을 적용해서 소액임차인으로 설명하시고 보증금은 월차임에 100을 곱해서 상가임대차보호법을 적용하신 것 아닌가요? 상가임대차보호법과 주택임대차보호법을 이렇게 섞어 적용할 수도 있습니까? 압류의 효력이 발생한 이후의 보증금 5백만원 보충은 또 무슨 말씀인지... 수정 | 삭제 | 신고   ┗ 00사랑 11.03.19. 12:46 제가 잠깐 착각을 했었네요. 글 올리고 나서 이상하다는 느낌에 다시 들어와 보니 솔광님께서 지적을 해 주셨네요. *주택임대차보호법에는 월차임은 적용하지 않고 순수한 보증금만 해당하고 상가임대차 보호법에서는 환산보증금을 적용. 신고      00사랑 11.03.19. 12:59 최우선변제금 2500만원 밖에 지급받지 못하기 때문에 경매 종료시까지 월세를 내지 않으면(12개월*23만원= 276만원, 24개월*23만원=552만원 정도) -500만원에 대한 금액을 충족시키지 않을까 하는 내용 입니다. 물론 권리 관계가 깨끗한 집을 구하셔서 사는 것이 좋겠지만 요즘 도시에 그런 집 구하기가 어렵겠지요. 답글 | 신고   ┗ 솔광 11.03.20. 21:23 민법 제640조를 검색해 보십시오! 임차인이 2번 차임을 연체한 경우 임대차를 해지할 수 있다고 나오잖습니까? 님의 의견에 따라 했다가 임대인이 임대차 계약을 해지하면 임차인은 어떻게 되겠습니까? 임대차계약이 해지되면 임대차는 소멸되어 경매절차에서 배당금 한 푼 못받게 되죠! 오히려 그렇게 되기를 채권자들이나 임대인은 바랄 것입니다. 누구 좋으라고 그렇게 하라는 것이죠? 그러므로 경매진행 중 월차임을 지급받지 못할 상황이 생긴다면 공탁을 하든가 해야지, 월차임을 지급하지 않다가 임대차계약 해지로 돈 한푼 못받고 쫓겨나면 어떡할려고 이런 위험한 의견을 근거도 없는 생각만으로 말씀하시는지.. 수정 | 삭제 | 신고